Investir dans l’immobilier locatif, une bonne idée ? 

Épargne, patrimoine, fiscalité, les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses. Comment bien investir dans le locatif ? Conseils. 

Comment et pourquoi réaliser un investissement immobilier locatif ? 

Comme de nombreux Français, vous cherchez sûrement un moyen de placer votre argent de la meilleure manière. Bourse, épargne ou placements, si ces dispositifs demandent plus ou moins de connaissance, l’immobilier est quant à lui facilement accessible. Du studio en ville à la maison familiale à la campagne, l’investissement locatif s’intéresse à tous les budgets. Avant de vous lancer dans la grande aventure et de devenir propriétaire-bailleur, découvrez les avantages de l’investissement locatif et nos conseils pour bien investir. 

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ? 

L’un des principaux avantages de l’investissement à but locatif est évidemment l’auto-financement ou presque du logement. En effet, dans certains cas, les mensualités d’un crédit immobilier pour un achat locatif peuvent être entièrement absorbées par les loyers perçus. Votre investissement vous coûte peu et devient rapidement rentable. 

 

L’auto-financement n’est pas le seul avantage d’un investissement locatif. Selon votre profil et la nature de votre investissement immobilier, vous pouvez également profiter : 

  • De déductions d’impôts. Notamment grâce au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel qui vous permet de réduire le montant de vos impôts jusqu’à 21 % ! 
  • D’un patrimoine immobilier. Même si le logement acheté est directement proposé à la location, il continue de vous appartenir. Une fois l’achat locatif rentabilisé, libre à vous de continuer la location ou de profiter de votre bien pour en faire votre résidence secondaire ou même principale. 
  • D’une rentrée d’argent régulière. Si vous achetez votre bien à l’aide de votre capital ou même si vous souscrivez à un crédit immobilier pour votre achat, celui-ci vous permet de récupérer chaque mois le montant des loyers. 
  • Les taux particulièrement bas. À l’heure actuelle, les taux des prêts immobiliers sont relativement bas. Ils vous permettent donc de rentabiliser plus rapidement votre achat ! 

Réaliser un bon investissement dans l’immobilier locatif : nos conseils 

Tous les investissements locatifs ne se valent pas. La tension de plus en plus forte du côté des demandes de logements en location incite les promoteurs et les investisseurs à proposer toujours plus de logements. Néanmoins, tous ne sont pas intéressants pour un investissement. Quelques conseils pour réaliser un bon investissement locatif. 

Le bon emplacement 

Le choix de l’emplacement de votre bien immobilier est crucial. Il va déterminer par la suite le montant des loyers ainsi que le choix des locataires. Un bon emplacement vous permet également d’être certain de louer en continu votre logement. L’idéal est de bien se renseigner sur le marché immobilier et les villes en plein essor. Les communes dynamiques et étudiantes sont souvent de bons investissements, mais impliquent généralement le changement de locataire chaque année. 

Le type de logement 

Du studio étudiant à la grande maison de campagne, il est possible de réaliser un investissement locatif sur tout type de bien, neuf ou ancien. Pour bien choisir, il est essentiel de savoir à quelle activité se destine votre achat : location pure, logement pour vos enfants étudiants, future résidence principale ou résidence secondaire… Selon votre choix, votre investissement se portera soit sur un logement étudiant dans un quartier bien desservi par les transports en commun, soit dans un appartement de standing situé dans une ville prisée, soit dans une maison en pierre en dehors des grandes villes…  

 

 

Pour réaliser un bon investissement locatif, il est donc essentiel de se poser les bonnes questions. L’achat d’un bien immobilier dans un but locatif se réfléchit et toutes les options s’étudient. En fonction de votre budget, de vos besoins et de votre objectif à long terme, vous trouverez les réponses à vos questions ainsi que le bien idéal pour votre investissement ! 

Les dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier ancien

Pour défiscaliser et se constituer un patrimoine, investissez dans l’immobilier ancien ! Le point sur les différents dispositifs de défiscalisation. 

Les meilleurs dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier ancien 

Vous êtes un amoureux des vieilles pierres et des logements anciens ? Vous souhaitez rénover plutôt qu’acheter neuf ? La défiscalisation pour l’immobilier ancien est faite pour vous ! Découvrez comment acquérir des biens anciens, les rénover en vue d’une location et profiter des avantages fiscaux. Pinel ancien, dispositif Malraux ou loi Monuments Historiques, quel système de défiscalisation est le meilleur ? Nous faisons le point sur les avantages fiscaux de l’investissement dans l’ancien. 

Le Pinel ancien, la valeur sûre 

Moins connu que le dispositif Pinel pour les logements neufs, le Pinel ancien, Pinel réhabilité ou encore Pinel optimisé au déficit foncier est pourtant particulièrement intéressant. Basé sur les mêmes principes de location, de choix des locateurs et de zonage, le Pinel ancien s’adresse donc exclusivement aux logements anciens à rénover. 

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel ancien ? 

  • Le bien immobilier doit avoir accueilli au moins une fois des habitants. C’est à ce titre qu’il est considéré comme ancien. 
  • Le logement doit être considéré comme “non habitable”, insalubre ou non respectueux des normes d’habitation en vigueur. Il peut donc s’agir d’un logement à rénover comme d’un local commercial à réhabiliter. 
  • Un expert indépendant doit prendre note de l’état du logement et des travaux à réaliser. Une nouvelle étude sera réalisée à la fin des travaux. 
  • Les travaux ne doivent pas durer plus de 30 mois. 

 

Une fois toutes les conditions réunies, vous pourrez bénéficier des mêmes avantages et des mêmes conditions de location qu’avec le dispositif Pinel neuf : jusqu’à 21 % d’économie sur vos impôts en louant votre logement durant 6 à 12 ans consécutifs. Vous êtes intéressé par le Pinel ancien ? Ce dispositif vient d’être reconduit jusqu’en 2024, il est temps d’investir ! 

Le dispositif Malraux : réhabilitation des logements et quartiers anciens 

Assez peu mis en avant et un peu plus contraignant que le Pinel ancien, le dispositif Malraux s’adresse uniquement aux logements anciens situés dans un quartier historique ou sur un site patrimonial remarquable. 

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux ? 

  • Acquérir un logement ou un ensemble immobilier ancien et qui nécessite des travaux de rénovation ou de réhabilitation. 
  • Le logement doit impérativement être situé dans un quartier défini comme site remarquable. 
  • Le logement doit être rénové sous l’autorité des architectes des bâtiments de France. Vous ne pouvez pas effectuer les rénovations vous-même. 

 

En louant votre logement non meublé en résidence principale et pour une durée minimum de 9 ans, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 30 % du montant des travaux. Dans la capitale de Gironde, l’architecture des bâtiments est idéale pour faire un investissement immobilier via la loi Malraux à Bordeaux.

La loi Monuments Historiques : mise en valeur du patrimoine 

Bien que particulièrement réglementé et soumis à des conditions très strictes, le dispositif des Monuments Historiques est pourtant très rentable. La loi MH est surtout adressée aux foyers fortement imposés et à hauts revenus imposables. 

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques ? 

  • Le bien immobilier à acquérir doit être classé monument historique ou labellisé par la Fondation du Patrimoine. Il y a donc très peu de choix et de biens en vente. Les prix sont également plus élevés que sur des logements non historiques. 
  • Les travaux de rénovation sont réalisés par des entreprises sélectionnées par l’État et sont supervisés par le service de conservation des Monuments Historiques. 

 

Pour la location, le champ est plus libre que pour les autres dispositifs. Une fois rénové, vous pouvez louer le logement en tant que résidence secondaire ou principale et fixer librement le montant des loyers. La durée minimale de location est fixée à 3 ans. Avec toutes ces conditions réunies, vous bénéficiez d’une déduction d’impôt à hauteur de 100 % du montant des travaux. Le déficit foncier est autorisé et les droits de succession sur l’ensemble immobilier sont exonérés. 

Nos conseils pour défiscaliser en 2022 

Payer moins d’impôts en 2022 se prépare dès aujourd’hui ! Découvrez comment optimiser votre déclaration fiscale et réduire vos impôts ! 

Vous souhaitez payer moins d’impôts en 2022 ? Grâce à l’optimisation fiscale et à la défiscalisation, c’est possible ! Encore faut-il savoir comment et où investir pour réduire ses revenus imposables, profiter d’un crédit d’impôt ou diminuer son imposition. Si investir dans l’immobilier est une double solution souvent plébiscitée, elle n’est pourtant pas la seule. En effet, pour réduire votre cotisation fiscale, vous pouvez soit réduire le montant de votre revenu imposable, soit bénéficier de réductions d’impôts. Quelle est la différence ? Comment profiter des meilleures opportunités ? Voici nos conseils pour défiscaliser en 2022. 

Quelle est la différence entre baisse du revenu imposable et réduction d’impôts ? 

Avant de vous lancer dans la défiscalisation, il est important de bien comprendre le fonctionnement et les différentes façons de payer moins d’impôts. Pour diminuer vos charges fiscales, vous pouvez donc soit réduire votre revenu imposable soit bénéficier d’une réduction d’impôts. Quelle est la différence ? 

  • Réduire votre revenu imposable signifie diminuer le montant à déclarer sur votre avis d’imposition annuel. Si vos revenus globaux sont moins importants, vous pouvez changer de Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et donc diminuer votre cotisation. Découvrez les solutions pour diminuer votre revenu imposable ci-dessous. 
  • La réduction d’impôts vous permet de profiter d’une baisse du montant de vos impôts. En fonction de vos investissements et de vos déclarations, vous pouvez prétendre à un pourcentage de réduction. Si le montant total de réduction est supérieur au montant total de vos impôts, ceux-ci sont ramenés à 0. 
  • Le crédit d’impôt fonctionne de la même manière que la réduction d’impôt à une différence près : si le montant de déduction est supérieur au montant de vos impôts, vous bénéficiez d’un remboursement. Le crédit d’impôt s’adresse donc à toute personne, qu’elle soit imposable ou non. 

Diminuer son revenu imposable : moins de revenus donc moins d’impôts 

Si vous parvenez à faire baisser le montant global de vos revenus imposables, il sera alors possible de réduire votre facture fiscale de 2022. Il n’est pas ici question de diminuer votre salaire ni la source de vos revenus. Certains investissements, notamment immobiliers, peuvent vous permettre de diminuer le montant de vos revenus à déclarer. 

L’immobilier pour diminuer son revenu imposable 

L’investissement immobilier et notamment locatif est l’une des solutions les plus souvent choisies par les contribuables et les investisseurs. Pour cela plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez réaliser un investissement immobilier en direct ou passer par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). 

 

Selon votre situation personnelle et professionnelle, différents dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent se mettre en place. C’est le cas par exemple de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Au-delà de 70 000 € de recettes sous le statut LMNP ou LMP, il est possible de déduire une partie des revenus générés de vos revenus imposables. Ainsi, vous déclarez moins de revenus à l’administration fiscale et par conséquent le montant de vos impôts se voit réduit. 

 

Le déficit foncier est également un investissement immobilier intéressant d’un point de vue fiscal. Dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation sur votre bien immobilier destiné à la location, vous pouvez bénéficier d’une déduction sur vos revenus imposables. De plus, cette déduction, particulièrement adaptée aux foyers fortement imposés, peut être reconduite durant 6 années consécutives. 

L’épargne pour diminuer son revenu imposable 

Les placements financiers sous forme d’épargne sont également d’excellents moyens pour réduire le montant de vos revenus globaux imposables. Le Plan d’Épargne Retraite (PER) par exemple, vous autorise à déduire de vos revenus imposables les versements effectués. De plus, les recettes acquises grâce à cette épargne ne sont pas imposables. 

D’autres solutions pour diminuer son revenu imposable 

En plus de l’immobilier et de l’épargne, il existe d’autres solutions pour réduire le montant de son revenu global imposable :  

  • Les frais réels. Pour les salariés, il est possible de réduire le montant de ses revenus grâce aux frais réels : trajet entre le domicile et le lieu de travail, frais de logement, frais de repas…  
  • Les pensions alimentaires. Qu’il s’agisse d’un parent ou d’un enfant majeur, vous pouvez déduire de vos revenus le montant de leur pension alimentaire. Selon les besoins financiers de vos proches et vos revenus globaux, le montant de la pension acceptable pour une déduction des revenus est variable. 

 Toutes ces solutions vous permettent donc de diminuer le montant des revenus globaux que vous déclarez à l’administration fiscale. Mais ce n’est pas le seul moyen de faire baisser votre facture ! En effet, vous pouvez cumuler la diminution de vos revenus imposables avec une réduction sur le montant de vos impôts. 

Profiter des réductions d’impôts sur le revenu 

Cumulable avec la diminution des revenus imposables, la réduction de l’impôt sur le revenu vous permet donc de réduire encore plus le montant de vos impôts. Pour profiter d’une réduction de vos impôts, des solutions immobilières s’offrent à vous, mais pas seulement. À l’image de la baisse de vos revenus imposables, pléthore de solutions de défiscalisation sont mises en place par le gouvernement. 

La loi Pinel pour défiscaliser en 2022 

Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, il ne faudra pas tarder à investir. En effet, ce dispositif devait s’arrêter en fin d’année 2021, mais vient d’être prolongé jusqu’en décembre 2022 face à son succès. 

 Si la loi Pinel est connue par les investisseurs, c’est avant tout pour sa facilité de mise en œuvre. Pour résumer, le dispositif Pinel permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 %. Pour cela, vous devez acheter un bien immobilier neuf situé dans une des zones éligibles à la loi Pinel et le proposer à la location pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Au-delà de ce délai, libre à vous de profiter de votre bien comme bon vous semble : location, résidence principale ou secondaire…  

Réaliser des travaux dans sa résidence principale 

Les travaux d’amélioration de votre résidence principale, de mise aux normes RGE et aux normes handicapées ouvrent la voie à d’importantes réductions d’impôts sur le revenu. Cela concerne aussi bien le remplacement de votre ancienne chaudière par un modèle plus écologique et économique, que l’installation d’un monte-escalier ou encore la mise aux normes de votre salle de bain. 

 En fonction du montant total des travaux et de vos revenus globaux imposables, vous bénéficiez alors d’une déduction de vos impôts au prorata de la somme. À noter tout de même que cette réduction sur vos impôts ne peut être prise en compte que si les travaux effectués le sont sur votre résidence principale. 

Soutenir des entreprises innovantes et des PME 

Le soutien financier aux PME, aux jeunes entreprises innovantes et aux sociétés de l’audiovisuel peut vous aider à faire baisser le montant de votre facture fiscale. Il est alors possible de déduire jusqu’à 25 % du montant de vos versements.   

Un plafond est tout de même mis en place, bien que plutôt élevé : 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple. Cependant, si vos versements sont supérieurs aux plafonds imposés par ce dispositif, vous pouvez reporter la différence pendant 5 années consécutives. 

Bénéficier du crédit d’impôt 

Enfin, pour défiscaliser en 2022, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt. Ce dispositif est particulièrement intéressant puisqu’il concerne aussi bien les personnes imposables que les personnes non imposables. En effet, à la différence de la réduction d’impôt qui ne peut pas excéder le montant de votre imposition, le crédit d’impôt vous permet de récupérer l’excédent sous forme de versement effectué par l’administration fiscale. 

Vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pour :  

  • L’emploi d’une personne à domicile : ménage, garde d’enfant, soutien scolaire ou encore aide aux personnes âgées ou handicapées. Vous profitez alors d’un crédit d’impôt à hauteur de 50 % des dépenses engagées. 
  • Les travaux d’économie d’énergie. En remplaçant vos anciens équipements par du matériel neuf ou fonctionnant à l’énergie verte, vous pouvez prétendre à un crédit d’impôt. 

Comment léguer une partie de son patrimoine de son vivant : Découvrez le démembrement de propriété

Acte juridique méconnu, le démembrement de propriété permet de transmettre de son vivant. Fonctionnement, conditions et avantages, on vous dit tout. 

Léguer son patrimoine de son vivant : le démembrement de propriété 

Savez-vous qu’il est possible de léguer son patrimoine immobilier de son vivant ? C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété. Il s’agit d’un acte juridique et notarial qui vous permet de diviser la pleine propriété de votre logement. L’avantage premier de ce dispositif est de faciliter une donation ou une succession. Il permet également de réduire les coûts fiscaux. En quoi consiste exactement le démembrement de propriété et quels sont les réels avantages financiers d’une telle procédure ? Nous répondons à toutes vos questions pour vous éclairer sur le démembrement de propriété. 

Le démembrement de propriété, en quoi ça consiste ? 

Le démembrement de propriété permet essentiellement de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier. Le logement en question est alors divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Arrêtons-nous sur ces trois principes fondamentaux. 

 

  • L’usufruit. L’usufruit d’un bien immobilier donne le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les fruits (usus et fructus) y compris les loyers le cas échéant. 
  • La nue-propriété. C’est ce qu’on appelle l’abusus, le droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire possède donc en quelque sorte les murs et l’usufruitier garde le droit de jouir de la propriété. À noter que les frais d’entretien du bien doivent être assumés par l’usufruitier et les grosses réparations ou la rénovation sont à la charge du nu-propriétaire. 
  • La pleine propriété. Il s’agit du résultat des deux précédentes définitions. La pleine propriété comprend donc l’usufruit et la nue-propriété. C’est souvent la situation la plus courante des acheteurs et investisseurs qui font l’acquisition d’un bien en pleine propriété. 

 

Le démembrement de propriété est donc souvent plébiscité lors de la mise en place d’une succession.Tout au long de la période de démembrement l’usufruitier conserve le droit d’habiter, de louer son logement et de percevoir les loyers. En revanche, il faut l’accord des deux parties en cas de vente du bien immobilier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut alors récupérer la pleine propriété du bien plus facilement. 

Quels sont les avantages fiscaux d’un démembrement ? 

De par son statut particulier, le démembrement de propriété est le plus souvent mis en place au sein d’une même famille. Il permet en effet de préparer sa succession et d’assurer à ses enfants ou à ses héritiers la donation du bien tout en limitant les frais. Le démembrement de propriété est intéressant en termes d’avantages fiscaux et peut soulager vos héritiers le moment venu. 

 

L’atout majeur du démembrement de propriété est la réduction des droits de donation sur le ou les biens immobiliers concernés et l’absence de frais de succession. Les valeurs de la nue-propriété du bien et de l’usufruit sont calculées selon l’âge du donateur au moment de l’acte juridique :  

  • Entre 21 et 30 ans : 80 % pour l’usufruit / 20 % pour la nue-propriété ; 
  • Entre 31 et 40 ans : 70 % pour l’usufruit / 30 % pour la nue-propriété ;  
  • Entre 41 et 50 ans : 60 % pour l’usufruit / 40 % pour la nue-propriété ;  
  • Entre 51 et 60 ans : 50 % pour l’usufruit / 50 % pour la nue-propriété et ainsi de suite. 

 

À savoir : il est possible de céder l’usufruit d’un logement pour une durée maximale de 10 ans. Il s’agit de la donation temporaire d’usufruit. Elle peut permettre à l’un de vos proches (enfants ou autres) de profiter de l’usufruit d’un bien immobilier. Dans ce même temps, le logement en question n’est plus pris en compte dans le calcul de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).