La défiscalisation immobilière et le rachat de crédit ou grandeur et malheur d’un investisseur.
Les lois de défiscalisation
Les lois de défiscalisation immobilières sont nombreuses en France : Malraux, Scellier (Social, BBC et Outre Mer) bientôt remplacée par Duflot, Girardin (immobilier industriel), LMP, LMNP Censi Bouvard, Monuments historiques, EHPAD, sans oublier celles qui n’ont plus cours : Besson, Borloo, Demessine, Pons et de Robien.
Une niche active
Il s’agit d’une niche fiscale verticale ou « niche active » puisque c’est le contribuable qui décide d’investir pour réduire ses impôts, cette réduction représentant la contre partie de l’Etat aux avantages que lui procure (plutôt à la société) cet investissement et aux risques pris par l’investisseur.
Un deal « gagnant-gagnant » avec l’Etat
En effet, le financement par l’Etat du marché locatif par le biais des constructions HLM est insuffisant pour faire face aux besoins de la population en raison d’une insuffisance du parc, une augmentation de la démographie et des changements de mode de vie. Le budget qu’il y consacre étant limité, il incite de cette façon le secteur privé à investir dans la construction à usage locatif à sa place. Un tel investissement est moins risqué que la Bourse (se loger est un besoin fondamental) et sa rentabilité dopée par les avantages fiscaux. C’est une opération gagnant/gagnant. Du moins si elle est correctement réalisée.
Un principe simple et des mécanismes complexes pour un investissement très attractif
Le principe est simple : investir dans un bien immobilier pour réduire ses impôts (sur le revenu et ISF). En réalité, le gain d’impôt permet de financer en partie le bien immobilier qui entre dans le patrimoine de l’investisseur. Les loyers perçus par ce dernier s’y ajoutent. Le reste du financement provient de l’épargne personnelle de l’investisseur.
Les professionnels estiment que ce financement est réalisé dans les proportions suivantes :
- 60% provenant des loyers
- 35% du gain fiscal
- 15% de l’épargne
Gagner 100 en investissant 15 est effectivement très alléchant !
La défiscalisation immobilière est ainsi présentée comme un investissement sûr, rentable et à moindre coût. Le plus souvent en effet elle utilise le crédit.
Toutefois, les mécanismes varient selon les lois et sont assez complexes. Il est préférable pour les non-initiés de s’adresser à un expert en défiscalisation..
Un placement de bon père de famille
La défiscalisation immobilière représente un bon moyen de compléter sa retraite future. Selon les situations et les objectifs des investisseurs, le bien sera maintenu en location et les loyers complèteront les pensions de retraite, ou le bien sera vendu pour satisfaire un projet ou encore il sera habité par son propriétaire.
C’est aussi un moyen de prévoir le logement des enfants au moment où ils entameront des études supérieures ou qu’ils entreront dans la vie active.
Les conditions pour réussir son investissement
Elles sont au nombre de trois :
- l’emplacement
- l’emplacement
- l’emplacement
C’est une façon frappante d’attirer votre attention sur cette réalité incontournable : pour que l’opération soit rentable, il faut que le bien soit loué. Pour qu’il soit loué, il faut d’abord que le bien se situe dans une zone où des besoins en locations existent (bassin d’emploi, équipements collectifs, transports, concurrence d’autres programmes de même nature…). Il faut ensuite qu’il soit attractif (configuration, confort, exposition …). Il faut enfin que le loyer soit au bon prix en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation.
Effectivement, il faut voir plus loin que le gain fiscal ! L’appât de ce gain ne doit pas occulter les autres paramètres de cette opération qui exige avant tout de la prudence.
Ainsi, il faut aussi faire attention à d’autres aspects, tels le prix de l’opération (il ne sert à rien de réaliser un gain d’impôt en surpayant le bien !), la qualité des prestations (le bien devra être loué de nombreuses années), les conditions du crédit immobilier, les assurances locatives, les coûts d’entretien et de gestion.
Les risques de la défiscalisation immobilière
En cours d’opération, ils résultent presque tous de la location du bien :
- carence, le bien ne se loue pas ;
- vacance, il reste longtemps vide entre deux locations ;
- loyers impayés ;
- dégradations immobilières.
En particulier, la carence peut entraîner au bout d’un certain temps la remise en cause des avantages fiscaux.
In fine, il peut exister un risque de moins value, autrement dit d’une perte à la revente si le bien a été surpayé ou qu’il s’est anormalement dégradé, ou bien encore que le marché locatif local ait évolué défavorablement (zone sinistrée économiquement, par exemple).
Cela dit, la grande majorité des investissements locatifs se passe sans problème grâce à des professionnels honnêtes.
Les assurances
Souvent présentées comme la garantie absolue contre les risques évoqués plus haut, les assurances locatives sont certes utiles mais ne sont pas une panacée et, en tous cas, ne mettent pas l’investisseur totalement à l’abri.
Les garanties les plus souvent proposées sont la vacance, les loyers impayés, les dégradations immobilières, l’assistance juridique et la perte à la revente. Mais attention, ces garanties sont assorties de conditions, de franchises, d’exclusions et sont limitées en temps ou en sommes. Enfin, l’assureur a toujours la possibilité de résilier le contrat pour sinistre, ce qui rend très difficile la recherche d’une nouvelle assurance.
Où intervient le rachat de credit dans une telle opération ?
- Pour la réaliser
Un obstacle fréquent au désir de réaliser un investissement locatif à visée défiscalisante est la difficulté, voire l’impossibilité, d’obtenir un prêt immobilier pour le financer en raison d’un taux d’endettement déjà conséquent même s’il n’excède pas les normes en la matière.
En effet, les banques n’accorderont pas un crédit immobilier en considérant que l’investissement locatif s’autofinance par les loyers et le gain d’impôt. Ce dernier, en tout état de cause, ne s’étendra pas sur toute la durée du prêt. Les loyers devront être amputés de la part des frais d’assurance et de gestion. Elles imputeront donc une partie du financement sur la capacité d’endettement de l’emprunteur. Si celle-ci a pour effet de lui faire dépasser les normes, il refusera d’accorder le crédit.
C’est là qu’intervient le rachat de prêts. Selon la nature et l’importance de l’endettement de l’emprunteur, deux possibilités de refinancement pourront lui être proposées
- le rachat de credit immobilier qui consolidera le ou les prêts immobiliers qui sont en cours et l’ensemble de ses crédits à la consommation ;
- le regroupement de crédits consommation s’il n’est pas accédant à la propriété ou n’a que des prêts de cette nature.
Chacune de ces formules de restructuration financière permet, au prix d’un allongement de la durée d’amortissement et donc du coût total du crédit, d’abaisser notablement son taux d’endettement pour permettre d’obtenir le financement d’un investissement locatif. Bien entendu, elles sont soumises à conditions.
- Pour faire face à une difficulté
En cas de vacance prolongée du bien ou de loyers impayés pas ou plus couverts par l’assurance, comme en cas de revente à perte du bien ne permettant pas de solder le crédit immobilier qui a permis de le financer, le rachat de crédit peut là encore constituer une solution pour restructurer les finances de l’emprunteur mises à mal par ces impondérables.
Ainsi, un rachat de crédit immobilier permettra de refinancer le bien et d’étaler le remboursement sur une plus grande période pour diminuer le montant de la mensualité, fut-ce au prix d’une augmentation du coût total du crédit.
Un regroupement de crédits consommation permettra de réduire le taux d’endettement de l’investisseur malheureux pour lui permettre de pallier à la perte temporaire des loyers.
Différents montages sont envisageable en fonction du profil et de la situation de chaque investisseur en proie à des problèmes issus de la défiscalisation immobilière dans laquelle il s’est engagé.
A qui s’adresser pour obtenir un prêt de restructuration ?
Tout comme pour l’opération de défiscalisation immobilière qui exige les compétences et la probité d’un professionnel connu et reconnu dans cette spécialité, il convient de s’adresser de à un expert en rachat de crédit pour les particuliers.
Ces experts appartiennent à la profession réglementée des intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) dont les pratiques sont strictement encadrées par la loi et font l’objet d’un contrôle par les services de l’Etat, offrant ainsi le maximum de sécurité aux consommateurs.
Pour optimiser encore les chances de réussir votre restructuration financière dans les meilleures conditions du marché, préférez un IOBSP qui soit membre de l’Association Française des Intermédiaires Bancaires en Consolidation de Crédits (AFIB-CDC), le principal syndicat professionnel représentatif des experts en rachat de crédit.