Comment léguer une partie de son patrimoine de son vivant : Découvrez le démembrement de propriété

Acte juridique méconnu, le démembrement de propriété permet de transmettre de son vivant. Fonctionnement, conditions et avantages, on vous dit tout. 

Léguer son patrimoine de son vivant : le démembrement de propriété 

Savez-vous qu’il est possible de léguer son patrimoine immobilier de son vivant ? C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété. Il s’agit d’un acte juridique et notarial qui vous permet de diviser la pleine propriété de votre logement. L’avantage premier de ce dispositif est de faciliter une donation ou une succession. Il permet également de réduire les coûts fiscaux. En quoi consiste exactement le démembrement de propriété et quels sont les réels avantages financiers d’une telle procédure ? Nous répondons à toutes vos questions pour vous éclairer sur le démembrement de propriété. 

Le démembrement de propriété, en quoi ça consiste ? 

Le démembrement de propriété permet essentiellement de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier. Le logement en question est alors divisé entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Arrêtons-nous sur ces trois principes fondamentaux. 

 

  • L’usufruit. L’usufruit d’un bien immobilier donne le droit d’utiliser le logement et d’en percevoir les fruits (usus et fructus) y compris les loyers le cas échéant. 
  • La nue-propriété. C’est ce qu’on appelle l’abusus, le droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire possède donc en quelque sorte les murs et l’usufruitier garde le droit de jouir de la propriété. À noter que les frais d’entretien du bien doivent être assumés par l’usufruitier et les grosses réparations ou la rénovation sont à la charge du nu-propriétaire. 
  • La pleine propriété. Il s’agit du résultat des deux précédentes définitions. La pleine propriété comprend donc l’usufruit et la nue-propriété. C’est souvent la situation la plus courante des acheteurs et investisseurs qui font l’acquisition d’un bien en pleine propriété. 

 

Le démembrement de propriété est donc souvent plébiscité lors de la mise en place d’une succession.Tout au long de la période de démembrement l’usufruitier conserve le droit d’habiter, de louer son logement et de percevoir les loyers. En revanche, il faut l’accord des deux parties en cas de vente du bien immobilier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut alors récupérer la pleine propriété du bien plus facilement. 

Quels sont les avantages fiscaux d’un démembrement ? 

De par son statut particulier, le démembrement de propriété est le plus souvent mis en place au sein d’une même famille. Il permet en effet de préparer sa succession et d’assurer à ses enfants ou à ses héritiers la donation du bien tout en limitant les frais. Le démembrement de propriété est intéressant en termes d’avantages fiscaux et peut soulager vos héritiers le moment venu. 

 

L’atout majeur du démembrement de propriété est la réduction des droits de donation sur le ou les biens immobiliers concernés et l’absence de frais de succession. Les valeurs de la nue-propriété du bien et de l’usufruit sont calculées selon l’âge du donateur au moment de l’acte juridique :  

  • Entre 21 et 30 ans : 80 % pour l’usufruit / 20 % pour la nue-propriété ; 
  • Entre 31 et 40 ans : 70 % pour l’usufruit / 30 % pour la nue-propriété ;  
  • Entre 41 et 50 ans : 60 % pour l’usufruit / 40 % pour la nue-propriété ;  
  • Entre 51 et 60 ans : 50 % pour l’usufruit / 50 % pour la nue-propriété et ainsi de suite. 

 

À savoir : il est possible de céder l’usufruit d’un logement pour une durée maximale de 10 ans. Il s’agit de la donation temporaire d’usufruit. Elle peut permettre à l’un de vos proches (enfants ou autres) de profiter de l’usufruit d’un bien immobilier. Dans ce même temps, le logement en question n’est plus pris en compte dans le calcul de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).