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Projet immobilier et investissement locatif

L’investissement locatif est un secteur qui attire de nombreuses personnes. L’État octroie des avantages sous forme de défiscalisation lorsque le projet immobilier est mené dans une zone où il y a de fortes demandes en logement.

Bien préparer son projet

La combinaison entre la rentabilité et son potentiel reste complexe même si l’investissement dans la  »pierre » est considéré comme un placement du père de famille. Il reste une valeur refuge en période de crise.

Sa rentabilité se compte en termes de plus-value à la revente et un propriétaire gagne plus en gardant longtemps le bien immobilier. En effet, il aura moins d’impôt à payer et le bénéfice à la revente prend en compte l’inflation entre la durée de la possession et le moment de la vente.

Profiter de la loi Duflot

Depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31décembre 2016, ce type d’investissement est régi par la loi Duflot. Elle s’applique sur les logements neufs ou en état de futur achèvement. En métropole, la réduction d’impôt est de 18 % de la valeur du logement à son achat et s’étalera sur 9 ans. D’où une réduction maximale annuelle de 6 000 € durant ces 9 années.

En outre-mer, ce taux est revu à la hausse pour atteindre 29% de défiscalisation. Toutefois, il est indispensable de remplir quelques critères avant de bénéficier de cette nouvelle disposition. Les plus importants sont la durée de la location qui est de 9 ans au minimum ainsi que les plafonnements des loyers, des ressources des locataires suivant les zones.

La Loi Scellier : l’investissement locatif durant l’année 2012

La loi Scellier est l’ancienne disposition de défiscalisation. Elle a été appliquée jusqu’à la fin de l’année 2012, puis remplacée par la loi Duflot depuis début 2013. Elle faisait bénéficier quelques avantages aux investisseurs immobiliers.

Quels avantages pour les investisseurs ?

La loi Scellier a permis aux Français devenus propriétaires d’un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2012 de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les taux appliqués dépendaient du type de logement et avantageaient les maisons BBC ou Bâtiment basse Consommation.

Ce taux de réduction d’impôt augmentait encore lorsque l’habitation était louée sur une longue période. Un taux minimal de 6% était appliqué sur un logement non BBC loué durant 9 ans. Il s’élevait à 21% pour les maisons BBC louées durant 15 ans selon les conditions de la loi Scellier social.

Dans quels biens fallait-il investir ?

Ce type d’investissement concernait un bâtiment respectant les normes de la réglementation thermique et de performance énergétique. Celle appliquée durant l’année 2012 – la Réglementation thermique des Bâtiments basses Consommations ou RT 2012 BBC, permettait d’avoir une réduction de 13 %.

Lorsque le bâtiment ne respectait pas le label BBC, c’est-à-dire qu’il n’atteignait que le RT 2000 ou RT 2005, la réduction d’impôt ne se chiffrait qu’à 6%. Cette diminution pouvait être appliquée dès la demande de permis de construire.

Les demandes déposées après le 1er janvier 2012 et dont les bâtiments ne respectaient pas les normes BBC ne pouvaient prétendre aux avantages de la loi Scellier. Les immeubles classés monuments historiques ne pouvaient faire l’objet d’une demande défiscalisation au régime de la loi Scellier.

La défiscalisation immobilière selon la loi Duflot

La loi Duflot est la dernière disposition en date en matière de défiscalisation immobilière, et concerne l’achat d’un logement neuf ou en état de futur achèvement. Appliquée depuis le 1er janvier 2013, elle durera jusqu’au 31 décembre 2016 et permettra de bénéficier une réduction fiscale sur 9 ans.

Comment en profiter ?

Trois critères importants conditionnent l’application de la loi Duflot. La première concerne la zone d’application. Elle sera effective dans les trois zones à forte demande en logement comme l’A bis comprenant Paris et l’Île-de-France, A et B1 comportant les principales villes de province.

La limitation des plafonds de ressources des locataires est également une condition à remplir afin de bénéficier des avantages de cette loi sur la défiscalisation. Elle est fixée par zone dans un décret mis à jour annuellement. Le loyer doit également suivre ce plafonnement. Pour 2013, il est fixé à 16,52 €/m² dans la zone A bis, 12,27 €/m² en A, 9,88€/m² en B1 et 8,59 €/m² en B2.

Règles à suivre pour le logement

Le logement est soumis à des conditions. Les habitations neuves doivent par exemple respecter la Réglementation thermique 2012 ou le label BBC – bâtiment basse consommation. Les logements anciens doivent être conforme aux labels HPE Rénovation ou Haute Performance énergétique ainsi que la BBC Rénovation 2009.

Le respect des spécificités de chaque zone Duflot tiendra compte de la densité des demandes de logement. Les zones A bis, A et B1 regroupent des agglomérations ayant plus de 250 000 habitants. Les villes de la zone B2 peuvent bénéficier de ces dispositions sur décision du préfet.