L’investissement locatif en France revêt plusieurs formes, tout comme les lois de défiscalisation. La location meublée permet de profiter de divers avantages fiscaux en fonction de l’usage des logements mis en location. Dans ce secteur, l’Assemblée Nationale a prolongée la loi Bouvard qui profite aux investisseurs locatifs en meublé dans des résidences de services. Ainsi, cette mesure ne sera supprimée qu’après le 31 décembre 2016 et son obtention est soumise à certaines conditions.
Comment cela fonctionne ?
Principe
La loi Bouvard (LMNP Scellier) est une mesure de défiscalisation proposant une réduction d’impôt aux contribuables français investissant dans les résidences de services en 2013, 2014, 2015 et 2016. Elle propose un double avantage fiscal :
- 11 % de réduction de l’impôt sur le revenu (IRPP) étalée sur 9 ans et reportable
- 19,6 % de TVA récupérée
L’investisseur doit notamment acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement). Il doit ensuite le mettre en location meublée à un exploitant de résidences de services, particulier ou professionnel, pendant au moins 9 ans.
Cela pourra également concerner un logement ancien de plus de 15 ans, réhabilité ou rénové pour atteindre l’ensemble des performances techniques stipulées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du code général des impôts (CGI).
Conditions sur l’usage des résidences
Le bien loué à l’exploitant doit être une résidence avec services pour étudiants, une résidence de Tourisme classée (bord de mer : idéal pour une défiscalisation sur Montpellier, Montagne, ville), ou une résidence de Santé publique telle qu’elle est mentionnée au 10e alinéa de l’article L. 6111-2 du code de la santé publique.
Cette dernière doit être composée d’un hébergement pour des personnes dépendantes dont l’état requiert une surveillance médicale continue et des traitements d’entretien.
Il peut également s’agir d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l’article L 312-1 du code de l’action sociale et des familles, de l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code et géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
Enfin, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD) agréé comme de » qualité » selon l’article L. 7232-1 du Code du travail, est aussi admise.
Les particularités de cette loi
L’investissement bouvard est plafonné à 300 000 €, le montant considéré dans cette limite est le prix de revient du logement. Si le bailleur excède ce plafond, il pourra toujours bénéficier des règles de l’amortissement classique sur la somme qui dépasse. Dans le cas d’un logement de plus de 15 ans ayant subi des travaux de rénovation, le montant considéré par le plafonnement sera la somme du prix d’acquisition et de celui des travaux.
La mise en location est soumise à un délai minimum, car elle doit être effective dans le mois qui suit la date :
- d’acquisition pour les nouvelles habitations de plus de 15 ans et qui ont subi des travaux de rénovation
- d’achèvement des travaux pour les logements anciens depuis au moins 15 ans et lourdement réhabilités
- d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cela concerne notamment les bâtiments achetés neufs ou en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement).
Les différents cas à prévoir
Il est nécessaire de respecter les conditions de location ou de cession du logement, et le cas échéant, la réduction d’impôt Bouvard sera reprise au titre de l’année de rupture des engagements. La défiscalisation pourra cependant continuer, sans reprise, si l’abandon de l’engagement relève d’une invalidité de 2e ou 3e catégorie de l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale. Il en est de même lorsque l’un des époux soumis à l’imposition commune décède ou vient d’être licencié.
La loi de défiscalisation Bouvard ne sera pas valable pour un logement dont le droit de propriété est démembré que ce soit entre particuliers ou par SCI (Société Civile Immobilière). En revanche, si l’un des époux, soumis à l’imposition commune, décède en transférant la propriété ou le démembrement à son conjoint survivant, ce dernier pourra demander la validité de la réduction d’impôt pour la période restant à courir à la date du décès. Les mêmes modalités et conditions pour le bénéfice de la loi Bouvard seront aussi reprises.
Enfin, la loi bouvard est cumulable aux autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Girardin Industriel, la loi Malraux, la loi Duflot, etc. Il faudra juste respecter le plafonnement global des niches fiscales pour les avantages fiscaux concernés. Toutefois, cela ne pourra pas relever d’un même logement dont l’investissement est déjà défiscalisé par la loi Bouvard.
Retrouvez toute les informations sur le site Comment-defiscaliser.org : loi de défiscalisation Bouvard