L’investissement dans la pierre est le meilleur moyen de constituer un patrimoine qui aura une valeur refuge pendant de nombreuses années. La pénurie de logements depuis quelques années a incité le gouvernement à instaurer des niches fiscales dans le secteur immobilier. On peut notamment citer la loi Duflot, mise en place depuis le janvier 2013 par la ministre éponyme, remplaçant la loi Scellier. Ces deux dispositifs ont le même but : encourager les nouvelles constructions en appliquant des mesures de défiscalisation.
La défiscalisation Duflot
Ce dispositif appliqué depuis le 1er janvier 2013 a été instauré par la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement Cécile Duflot. Il est prévu pour 4 ans et concerne les investissements locatifs d’ici 2016. Il permet de constituer facilement un patrimoine immobilier, même sans apport, en finançant les travaux de construction de logements neufs par un prêt.
Il propose aux investisseurs une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient du bien immobilier pour une dépense maximale de 300 000 € et de 5 500 €/m2. L’avantage fiscal maximum représentera ainsi 6 000 €/an pour un total de 54 000 €.
Le taux est ramené à 29 % pour le même type d’investissement effectué en outre-mer. Le même plafond d’investissement sera également appliqué, donnant 87 000 € de réduction d’impôt, soit 9 667 €/an. Le dispositif Duflot est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an en 2013, sauf pour les investissements en outre-mer, dont la réduction d’impôt sera plafonnée à 18 000 €/an.
Il n’est également applicable que dans des zones bien précises, notamment dans les secteurs où la demande de logements est largement plus importante que l’offre. L’investisseur devra mettre le logement en location nue pendant au moins 9 ans. Il faut par ailleurs respecter des conditions de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers. Ces limitations sont toutes définies par décret.
Le zonage de la Loi Duflot
La loi Duflot est appliquée dans les régions à marché « tendu », c’est-à-dire à forte demande locative que l’offre ne réussit pas à couvrir. Elle a ainsi repris les anciennes zones de la loi Scellier avec quelques modifications, dont la plus importante est la suppression de la zone C. Il reste alors les zones A, A Bis, B1 et B2.
La zone B2 est également exclue du dispositif depuis juin 2013. Toutefois, ceux qui investissent dans ce secteur pourront encore demander un agrément spécial auprès de la préfecture concernée pour obtenir une réduction d’impôt Duflot. La répartition des zones est définie par décret et la liste des agglomérations éligibles peut être consultée sur les sites web publics ou à la Mairie.
Les plafonds de loyers
La réduction d’impôt Duflot est soumise à des plafonnements de loyers en fonction de la zone d’investissement choisie. Des loyers de référence votés par décret sont parfois 20 % moins chers que les loyers pratiqués dans les secteurs géographiques concernés. Ainsi, les propriétaires bailleurs ne devront pas dépasser 16,52 €/m2 de loyer en zone A Bis, 12,27 €/m2 en zone A, 9,88 €/m2 en zone B1 et 8,59 €/m2 en zone B2.
Il faudra également appliquer un coefficient multiplicateur pour ces plafonds, dont la valeur dépend de la surface de l’habitation mise en location. Il s’obtient avec la formule suivante : 0,7 + 19/surface du logement. La valeur obtenue ne devrait pas excéder 1,2.
Ainsi, pour un studio de 60 m² en zone A, le plafond de loyer maximal étant de 12,27 €/m2, le plafond du loyer sera donc le suivant : 60 m² x 12,27 € x (0,7 +19/60 m²)= 750,92 € arrondi à 750 €.
Les conditions de ressources des locataires
Afin de bénéficier des avantages de la loi Duflot, les locataires doivent être ceux ayant des revenus modestes ne leur permettant pas d’obtenir facilement une habitation. Cela vise notamment les foyers dont les ressources dépassent de peu la limite pour obtenir des logements sociaux. Le tableau suivant récapitule les plafonds de revenus appliqués selon les zones Duflot :
| Plafonds des ressources annuelles des locataires (année N-2) pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2013 | ||||
| Personne seule | 36 502 € | 36 502 € | 29 751 € | 26 776 € |
| Couple | 54 554 € | 54 554 € | 39 731 € | 35 757 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 65 579 € | 71 515 € | 47 780 € | 43 002 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 78 550 € | 85 384 € | 57 681 € | 51 913 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 92 989 € | 101589 € | 67 854 € | 61 069 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 104 642 € | 114315 € | 76 472 € | 68 824 € |
| Majoration du plafond par personne à partir de la 5e | 11 659 € | 12 736 € | 8 531 € | 7 677 € |
Quelques Conseils pour la loi Duflot
La défiscalisation Duflot permet de constituer ou de développer un patrimoine tout en assurant des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Il est ainsi nécessaire de bien choisir l’emplacement du chantier ou le programme immobilier existant afin de bénéficier des plafonds de loyers les plus élevés.
Cette constitution de patrimoine est même accessible sans que l’on soit obligé de fournir un apport personnel. L’astuce est de financer la construction ou l’acquisition par un prêt en présentant un dossier pertinent. Il est préférable par exemple de justifier de quelques épargnes dans son compte et d’un salaire régulier, de ne présenter aucun découvert pendant des mois, etc.
La possession d’un bien immobilier pour l’hypothèque ou la caution d’un proche ou d’une société de cautionnement permettent également d’obtenir une acceptation.
Plus d’informations sur la loi Duflot : http://2013-loi-duflot.fr